贾启华律师，北京征地拆迁纠纷律师，现执业于北京市凯诺律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

拆迁方的惯用套路该如何破解

拆迁方的惯用套路该如何破解

政策规定

“这是政策，谁也不能改变政策”,通常，拆迁户都会遇到这样的说辞，而在签订协议后，有很多拆迁户就发现每家的补偿单价并不一样，因此，逆推出来就是“政策并非是一成不变的”，此时因为签订了协议，只能忍气吞声。

别因一句“政策规定”而签订协议，也别因为“胳膊拧不过大腿”而放弃合理补偿的机会，所以，若您觉得补偿不合理，那就多找找审批手续、评估等等问题，这叫“以己之矛攻己之盾”，逃脱政策压人的不利局势。

牵连式

相信大家都听说过这样的事情，家里拆迁时，恰巧有亲戚在政府部门上班，通常领导就会让他先回家，等家里签完补偿协议后在上班。这一招还是很管用的，很多拆迁户就为了顾忌亲戚的“大好前途”下，无奈签了字。

此时，就要从“越拆越穷”还是“可能被排挤、穿小鞋”的问题上做好抉择，根据英淇拆迁律师团的真实案例，选择后者并非就一定会“失去官职”，所以，维权还是拆迁户的最佳选择。

断字决

断水断电断网断气等现象是常规手段，目的非常简单，就是不断的逼迫，制定障碍，主动和拆迁方谈判，特别是企业，一旦采取此类手段，被迫停产停业，因为不能进行正常的生产经营，就无法长期坚持，毕竟损失的是“真金白银”，所以，大多数拆迁户就会在补偿价格上作出让步。

此时，您需要让拆迁方看到不撤退的决心，我们也曾经碰到有的企业自供水电，路被断了就绕路，必走的路就自己修好，必要时要搜集证据，及时进行诉讼，争取自己的合法权益。大多数情况下，提起诉讼后，都会及时恢复水电气等。

切记因为断字决而匆忙的找拆迁方谈补偿，时机不正确会造成谈判中的弱势地位。

夸大违法性

这种“夸大违法”的做法，通常表现在房屋没有审批手续、企业建房没有获得审批等等，常出现在老旧城区或者“招商引资”等地带，目的是想通过该认定击溃拆迁户的心理，浇灭争取合理补偿的“火苗”。

违法性则要从“历史因素、法律规定” 相结合的方式来衡量，不能采取一刀切的方式，毕竟法律也有不健全的一面，任何法律都有一个基本底线，即遵从历史原因，这样才符合法治精神。

以拆违促拆迁

英淇拆迁律师团已写过很多关于“以拆违促拆迁”的真实案例，其产生的历史原因及问题不在多述，而应对方法应先从法律程序及法律条文适用的角度，阻止违法建筑的认定、强拆拆除的决定，让其回归到征收拆迁程序中，与此同时也要调查征收拆迁中存在的违法问题，通过这样的操作，大多数的拆迁户都会提高补偿。

在签订协议后，有很多拆迁户就发现每家的补偿单价并不一样，这个时候找一个专业人士来解决是最好的。

拆迁谈判应该提前做好哪些准备工作

拆迁谈判应该提前做好哪些准备工作

1、学习相关法律法规，了解基本拆迁常识

征地拆迁案件中，大多数被拆迁人都是普通的老百姓，对法律知之甚少，甚至自家半辈子都没有和法律打过交道，面对突如其来的拆迁，瞬间昏了头，不知如何是好。所以前期了解基本的拆迁常识和相关法律法规，能够知悉自己的法定权利、判断自身的合法权益是否受到了侵犯，只有这样，才能在后期可能会面临的拆迁维权大战中掌握谈判的主动权，以便运用法律武器进行维权。

2、可事先列一项财产清单，预估自家财产价值

纯农村住宅、承包地、商业用房

农村住宅补偿包括：房子重建成本价的补偿、宅基地、附属设施、装饰装修费、搬迁费和过渡安置费等。

承包地补偿要看年产值，包括土地补偿费、人员安置费、地上附着物和青苗费。前两项补偿根据土地的年产值来计算，一般是前三年平均年产值的10倍-30倍;地上房屋、树木、蔬菜、农作物、防盗网、大棚等地上附着物和青苗都有补偿，最低是重置成本价和征收时的市场价。

农村商铺，在拥有合法用地、建房审批手续和合法经营证件的前提下，除上述补偿项目外，还可主张停业损失费。

房屋所在地已划入城市规划区的农村自建房、城中村、城市房屋

可参考周边相同地段类似房地产的市场价和自家房屋实际居住面积预估，此外空地院落面积也是有补偿的，也需要由专业的评估机构评估确定。

对此，被拆迁人自己可以制作一个财产清单，对自家财产价值做到心中有数，后期拆迁方给的或谈判的补偿数额只能比预估价格高或持平，而不能低。

3、妥善保管收到或看到的所有拆迁文件

在征收过程中，我们会收到很多法律文件，比如：预征公告、拆迁补偿安置方案、补偿安置协议、分户评估报告单、限期自行拆除通知书及其催告书、强制执行决定书等。

不论它们以什么形式出现、无论是否合法、无论是否人手一份，都要及时拍照定存，妥善保管，有的被拆迁人因为对补偿不满意，一气之下，当着拆迁方的面把补偿协议撕毁，自以为这样自家的房子就会逃脱被拆的命运，殊不知这是最不理智的抵抗方式，与其撕毁、拒不签字一直拖着，不如及时拿起法律武器维权，要相信法律最终会还我们一个公道!

4、先了解预征公告中的几个基本点

界定拆迁性质。拆迁有两种性质:一是政府征收，即市县级人民政府主导的强制性公益拆迁，此时不能拒绝，只能争取拿到一个满意的补偿并妥善安置;二是商业征收，即基于商业利益的自愿拆迁，此时对补偿不满意完全可以拒绝搬迁。

明确征收主体。征收决定的做出主体、具体实施主体、各种拆迁文件和行政行为的实施主体都要一一对应清楚。

了解征收项目。一般可以通过拆迁方要进行什么项目建设来判定此次拆迁的性质。

确定征收范围。先确定此次拆迁的四至范围，核实自家房屋所在地是否被划入了拆迁红线范围内或此次拆迁是否涉及到自家房屋。

注：如果自家房屋确实不在拆迁范围内，但是后续施工会影响自家正常的生产、生活或处于公路建设安全控制区内，则可以主动提出拆迁请求。

5、及时联系专业拆迁律师，心里踏实有保障

有的时候，拆迁工作人员会找你的亲朋好友来做你的工作。如果你轻信了亲朋好友的劝说，草率签订拆迁合同的话，那么你也有可能吃亏。所以遇到拆迁事情，最好找专业的人做专业的事儿。