北京征地拆迁纠纷律师

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怎样才能避免行政裁决及强拆 拆迁谈判需要哪些准备

2021-03-25北京征地拆迁纠纷律师

 贾启华律师北京征地拆迁纠纷律师,现执业于北京市凯诺律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

怎样才能避免行政裁决及强拆

怎样才能避免行政裁决及强拆

首先,不能无理取闹。对于合法有序、补偿标准又合理的拆迁,只是想通过无理取闹多占便宜,这是不可取的。作为被拆迁人,一定要依法维护自己的权利。否则一旦行政裁决做出并进而强拆,将是一个谁也不愿看到的结果。

因此,被拆迁人只有在补偿标准不合理或者拆迁违法的情况下才能够拒绝签订拆迁补偿协议。而对于违法拆迁,一定要及时提起诉讼。一旦提起诉讼,由于拆迁的合法性还未确认,因此不能进行行政裁决;已经进入行政裁决程序的,也应当中止裁决。显然,问题的关键在于拆迁是否合法以及补偿标准是否合理合法。

一、拆迁是否合法

有许多人认为,只要是国家建设,尤其是国家重点工程,特别尤其是发放了拆迁许可证的工程,拆迁一定是合法的。其实这是误解。工程项目合法,并不意味着拆迁合法。事实上很多的违法拆迁都是合法的工程项目,而且取得了拆迁许可证。

审查拆迁是否合法有以下几点:

1、工程项目是否合法。有时很大规模的工程项目也可能是违法工程,比如没有用地规划许可证、建设规划许可证等,甚至有的工程项目本身就是擅自违法进行的,就更别说什么批准证书了,根本不可能具备。工程项目是否违法到有关政府机关网站上可以查询,也可以直接到有关部门查询。

2、是否具备拆迁许可证并发布拆迁公告。拆迁许可证一定是有权部门发放的;拆迁公告也一定是有权部门发布的。没有拆迁许可证或者没有发布拆迁公告绝是对不能实施拆迁的,否则即属严重违法。很多拆迁项目没有拆迁许可证也没有进行公告;有的只是拆迁单位、村委会等进行的公告,这是无效的。对此一定要认真审查。

3、拆迁许可证的发放是否合法。这是一个十分关键的问题。许多项目具备拆迁许可证而且其中有不少是依法发布了拆迁公告的。这时重点要审查的就是拆迁许可证的发放是否合法。并不是说有权部门发放的拆迁许可证就一定合法,不排除拆迁人弄虚作假或者发证机关审查不严的情况存在。实践中有不少拆迁许可证发放不合法的实例,违法发放拆迁许可证也是拆迁过程中最常见的诉讼纠纷。审查拆迁许可证是否合法,主要审查以下方面:是否有用地批准文件;是否有用地及建设规划许可证;是否有拆迁计划与拆迁补偿方案;是否有补偿资金到位证明;集体土地是否经过征用手续;等等。尤其拆迁计划与拆迁补偿方案,实践中不少项目中都缺失。

4、审查有关文件的合法性。有了有关文件,发放拆迁许可证就是合法的,但有关文件有时是不合法的,只要确认了发放拆迁许可证所依据的有关文件不合法,拆迁许可证的发放也就失去了合法的依据。如用地批准文件是否合法;是否立项以及立项是否合法;用地及建设规划许可是否合法;等等。

5、审查拆迁许可的范围与实施拆迁的范围是否一致。实践中也出现过被拆迁人的房屋不在拆迁许可证载明的拆迁范围之内的先例,也应当予以充分注意。

二、拆迁补偿标准是否合理

一般来说,补偿标准不管是否合理都不影响强拆的进行。但如果标准明显不合理,要适时采取果断措施,拆迁人也常常会考虑推迟强拆的进行。而且强拆也有法定的程序,也要经有关部门批准,被拆迁人及时采取有效措施也会影响到有关部门的批准行为。被拆迁人的行为对拆迁人是否申请强拆及有关部门是否做出强拆决定影响很大。

另外,即使强拆最终得以施行,但被拆迁人及时地采取措施对日后行政复议或者诉讼过程中争取最大利益也是极其有利的。

总之,拆迁过程十分复杂,作为被拆迁人,要支持国家建设,配合拆迁工作,同时也要睁大眼睛,维护自身合法权益,防止有些别有用心的人混水摸鱼,借拆迁之机谋取私利,损害国家利益和被拆迁人合法权益。

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拆迁谈判需要哪些准备

拆迁谈判需要哪些准备

前期摸底

知己知彼是任何一场谈判必须具备的,因此,在拆迁谈判前,最好提前了解一下拆迁期限,施工工期是多少观察实际的拆迁进度情况拆迁方和自己情况差不多的企业是怎么谈的现在同等条件下拆迁方给出来最高的价格是什么有条件的话还可以做一下信息公开,了解项目的立项、规划、资金等情况。如果谈判前能掌握一些拆迁方的违法点,那么对我们切入谈判和掌握一个谈判的主动性是很有帮助的。

细节处掌握主动

拆迁中很多钉子户就一个办法:拖,要么就躲着不见,要么就找各种理由不去谈。根据我们多年的经验:合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆迁中占据主动。拆迁中我们不主张拒绝谈判,但是要掌握谈判的主动性。也就是说,什么时候谈,和什么人谈,在什么地方谈,我们要有话语权。别小看这些细节,如果你能做到在这些小细节上占据主动,对谈判是大有帮助的。

选择适合的时机报价

怎么选择适合的时机报价在拆迁过程中是个大问题俗话说会者不难,难者不会。与一些被拆迁企业打交道的过程中,我们经常会问一个问题:如果拆迁方问你要多少钱,你会怎么回答有些企业朋友就非常直观的说,那就往高里要,要的多一些,总不能吃亏。我说没错,但是你考虑过没有,不管要多少钱,作为拆迁方来说,都会觉得高,都会一脸错愕的说:不可能给你这么多,按照政策只有多少多少。那这个时候,你报的价格可能就处于一种尴尬的境遇;而且也往往上来就把自己的理想价格给暴露了。所以拆迁中怎么选择报价时机是一步很关键的棋。

因为怎么报价直接关系到你的谈判方向和策略,所以我们就要分析一下:我怎样报价才能既处于道德上不是漫天要价,还能让利益处于最大化。我的企业被拆迁了,我失去了赖以生存的工作,那我第一需要是什么我想肯定是企业继续存在,那就需要基本生产资料。第一位的就是土地,像北京现在郊区及其近郊都已经几乎没有建设用地可用了。即便是有,现在村集体也不往外租,都在等着拆迁。我想说到这里有些被拆迁企业朋友就明白了我们的策略了。我们要做的就是在给对方一个价格的同时,又让对方觉得我们什么都还没有透露,这才是报价的技术啊。

先确定补偿原则,再谈细节

拆迁一开始的时候,双方对补偿价格的心理预期差距很大,有时候双方对一些原则性问题存在根本分歧,比如到底是按普通住宅还是商铺进行补偿,按集体土地还是国有土地的标准补偿,按违章建筑还是合法房屋进行补偿,如果这些原则性问题得不到解决,谈细节问题和给出具体的报价都没有任何意义,从这个角度来说,我们也应该在拆迁前期避免暴露我们的心理低价。这个时候,可以和对方谈一些原则性的问题,在一些原则性问题得到确认以后再进行细节性谈判,一些细节性问题得到解决后再具体报价。

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